Depuis l'entrée en vigueur du décret d'application en octobre 2020, la loi ÉLAN impose la fourniture d'études géotechniques à deux moments clés de la chaîne immobilière. Ces obligations visent à réduire les sinistres liés au retrait-gonflement des argiles (RGA), un phénomène qui cause chaque année des dégâts considérables sur le bâti résidentiel en France. Vendeurs de terrains, constructeurs et maîtres d'ouvrage sont directement concernés.

Ce que dit l'article 68 de la loi ÉLAN

L'article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ÉLAN) a introduit dans le code de la construction et de l'habitation deux nouvelles obligations géotechniques pour les zones exposées à l'aléa retrait-gonflement des argiles. Ces zones sont définies par arrêtés préfectoraux et cartographiées par le BRGM sur le site georisques.gouv.fr.

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 précise les conditions d'application. Les obligations s'imposent dans les zones d'aléa moyen à fort selon la cartographie officielle. Les zones d'aléa faible ou nul ne sont pas concernées par les obligations légales, même si une étude de sol reste techniquement recommandée.

Obligation 1 : fourniture d'une étude G1 (mission de reconnaissance des risques géotechniques) lors de la vente d'un terrain non bâti constructible.
Obligation 2 : fourniture d'une étude G2 AVP (mission géotechnique de conception, phase avant-projet) avant la signature d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Ces deux missions sont définies par la norme NF P 94-500 (édition novembre 2013), qui constitue le référentiel technique des missions géotechniques en France.

Quels terrains et quels projets sont concernés ?

Les obligations de la loi ÉLAN s'appliquent de manière ciblée :

Terrains concernés : terrains non bâtis constructibles situés en zone d'aléa RGA moyen ou fort. Le vendeur (particulier ou promoteur) doit faire réaliser une étude G1 et l'annexer à la promesse de vente ou à l'acte de vente.
Projets concernés : constructions de maisons individuelles ou d'immeubles à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements. La G2 AVP doit être transmise au maître d'ouvrage avant la signature du CCMI avec le constructeur.

Les projets d'extension, de surélévation ou les constructions sur terrain déjà bâti ne sont pas visés par ces deux obligations légales spécifiques. En revanche, pour ces projets, une étude géotechnique reste vivement conseillée au regard de l'Eurocode 7 (NF EN 1997-1), qui fixe les exigences de dimensionnement des fondations.

Sont également exclus du champ d'application : les locaux professionnels, les bâtiments industriels et les constructions en dehors des zones RGA classifiées.

G1 à la vente, G2 AVP avant le CCMI : le calendrier légal

La loi ÉLAN crée un enchaînement logique entre deux missions qui correspondent à deux moments distincts du projet de construction.

La mission G1 est réalisée dès la mise en vente du terrain. Elle comprend une reconnaissance préliminaire permettant d'identifier les risques géotechniques majeurs et de formuler des recommandations générales sur la constructibilité du site. Elle ne dimensionne pas les fondations — c'est le rôle des missions suivantes.

La mission G2 AVP intervient avant la signature du CCMI. Elle approfondit la reconnaissance du sol (sondages, essais en place ou en laboratoire selon le contexte), définit les hypothèses géotechniques et propose des solutions de fondations adaptées au projet architectural. C'est cette étude qui permet au constructeur de chiffrer les fondations avec précision.

Ces deux études doivent être réalisées par un bureau d'études géotechniques compétent. La norme NF P 94-500 et les recommandations du CFMS (Comité Français de Mécanique des Sols et de Géotechnique) constituent les références techniques du secteur.

Que risque-t-on en cas de non-respect ?

En l'absence d'étude G1 annexée à l'acte de vente, le vendeur s'expose à des recours en garantie des vices cachés si des désordres liés au sol apparaissent après la construction. Pour le constructeur qui signe un CCMI sans avoir reçu de G2 AVP, la responsabilité en cas de sinistre fondation peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).

Les assureurs dommages-ouvrage prennent par ailleurs de plus en plus en compte la présence ou l'absence d'étude géotechnique lors de l'instruction des dossiers de sinistre. Au-delà de la sanction juridique, l'enjeu économique est réel : les sinistres liés au RGA sur les maisons individuelles génèrent des coûts de reprise qui dépassent souvent très largement le prix de l'étude initiale.

Pour résumer

La loi ÉLAN a mis fin à une longue période où les études géotechniques étaient facultatives pour les constructions individuelles. En rendant obligatoires la G1 à la vente et la G2 AVP avant le CCMI dans les zones argileuses, elle protège les particuliers contre des risques souvent sous-estimés. Pour savoir si votre terrain est concerné, consultez la cartographie RGA sur georisques.gouv.fr et faites appel à un bureau d'études géotechniques qualifié.

FondaTerre réalise des missions G1 et G2 AVP conformes à la norme NF P 94-500 en Île-de-France, PACA, Hauts-de-France et Normandie. Demandez votre devis en ligne en 2 minutes.