Un terrain est viabilisé lorsqu'il est raccordé à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et aux télécoms, et desservi par une voie. Le budget et les délais de ces raccordements pèsent lourd dans un projet ; le sol n'intervient qu'à deux endroits décisifs : l'assainissement individuel et les tranchées.
Avant d'acheter : la liste de contrôle
- Le certificat d'urbanisme opérationnel confirme-t-il la constructibilité ?
- Quels réseaux existent, à quelle distance, avec quelle capacité ?
- Le terrain est-il en assainissement collectif ou non collectif ?
- Une étude de sol a-t-elle été réalisée ? Le terrain est-il en zone d'argile ?
- Y a-t-il des servitudes, des accès contraints, un mur de soutènement à entretenir ?
- Quels devis de raccordement a-t-on obtenus ?
- L'avant-contrat comporte-t-il des conditions suspensives adaptées (permis, étude de sol, raccordement) ?
Le calendrier type de la viabilisation
| Moment | À faire | Pourquoi à ce moment |
|---|---|---|
| Avant l'achat | Certificat d'urbanisme, devis de raccordement, zonage d'assainissement, G1 si zone d'argile | Éviter d'acheter un terrain dont la viabilisation est prohibitive |
| Avant le permis | Étude de sol, choix de la filière d'assainissement, implantation | Le sol conditionne l'implantation et les raccordements |
| Dès le permis obtenu | Demandes de raccordement (eau, électricité, télécoms), dossier SPANC le cas échéant | Les délais des gestionnaires se comptent en semaines ou mois |
| Avant les fondations | Tranchées et fourreaux, bornes de chantier | Éviter de rouvrir le terrain après construction |
| À l'achèvement | Mise en service des réseaux, contrôles, déclaration d'achèvement | Ouvrir les compteurs et régulariser |
Constructibilité et autorisations de départ
Avant de parler de réseaux, il faut s'assurer que le terrain est constructible. Trois documents éclairent la question :
- le plan local d'urbanisme (PLU ou PLUi) : zonage, règles d'implantation, emprise, hauteur ;
- le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb), qui indique si le projet est réalisable et l'état des équipements publics ;
- les servitudes : passage, réseaux, protections patrimoniales. Pour croiser ces informations avec le plan cadastral, lisez lire un plan cadastral.
Si vous achetez, insérez ces vérifications comme conditions de l'avant-contrat, au même titre qu'une clause suspensive étude de sol.
Le permis, et l'étude de sol qui va avec
Le permis de construire fixe l'implantation, les accès et les raccordements prévus. C'est le bon moment pour faire réaliser l'étude de sol : elle influence l'implantation de la maison, le niveau du plancher, la gestion des eaux pluviales et le choix de l'assainissement. Le lien entre permis et étude est expliqué dans Étude de sol et permis de construire. En zone d'argile, l'étude est de surcroît imposée par la étude de sol obligatoire.
Réseau par réseau : eau, électricité, égouts, télécoms
| Réseau | Démarche | Points d'attention |
|---|---|---|
| Eau potable | Demande de branchement au service des eaux (régie ou délégataire) | Distance au réseau, compteur en limite de propriété, profondeur hors gel |
| Électricité | Demande de raccordement au gestionnaire de réseau, avec le permis et le plan de masse | Puissance, distance au poste, éventuelle extension du réseau à la charge du demandeur ou de la commune |
| Assainissement collectif | Autorisation de raccordement, contrôle de conformité | Pente, profondeur du réseau public, pompe de relevage éventuelle |
| Assainissement non collectif | Dossier au SPANC, installation puis contrôle | Perméabilité du sol, surface disponible, distances aux limites et à la nappe (voir étude de sol assainissement) |
| Télécommunications | Demande auprès de l'opérateur (fibre, cuivre) | Fourreaux en attente, distance au point de raccordement |
| Gaz (si présent) | Demande au distributeur | Disponibilité du réseau, coût |
| Voirie et accès | Autorisation de voirie, permission pour le busage du fossé | Pente d'accès, visibilité, portance de l'accès pour les camions |
Le sol conditionne les tranchées et l'assainissement
Le sol intervient à plusieurs endroits :
- Assainissement non collectif : la perméabilité détermine la filière (épandage, filtre à sable, tertre). Elle se mesure par des essais d'infiltration (essai Porchet).
- Tranchées : un sol rocheux, une nappe proche ou des remblais compliquent le creusement et la pose.
- Eaux pluviales : l'infiltration à la parcelle n'est possible que si le sol est assez perméable.
- Plateforme d'accès : les chemins doivent supporter le passage des engins de chantier.
Qui paie quoi ?
- Raccordement au réseau public : facturé par le gestionnaire selon la distance, le diamètre et la puissance ; sur une parcelle éloignée, une extension du réseau peut être nécessaire ;
- Tranchée sur la parcelle : à la charge du propriétaire, y compris la traversée de voirie si elle est privée ;
- Participations : certaines collectivités demandent une participation au financement de l'assainissement collectif, ou perçoivent une taxe d'aménagement dont une part finance les équipements ;
- Assainissement individuel : étude de sol, filière, contrôle du SPANC ;
- Accès et voirie : busage de fossé, entrée charretière, éventuel renforcement de la voie.
La répartition dépend du terrain : lotissement (le lotisseur porte l'essentiel), terrain isolé (l'acquéreur), terrain en zone de projet urbain partenarial (la collectivité et les constructeurs). L'avant-contrat doit préciser ce qui est déjà fait ou à faire, et par qui.